아래 기고문은 한국조세법학회(회장 박종수)에서 발간하는 학회지 『조세논총』제10권 제4호(2025년 12월)의 수록 논문 <국세청 부동산 평가심의위원회 감정평가 개선방안>의 내용을 요약 작성한 것으로, 구체적인 내용은 한국조세법학회 홈페이지(www.kstl.kr) > 학회지 > 조세논총 게재논문 메뉴에서 확인할 수 있다.



상속·증여재산에 대한 과세표준을 산정할 때 적용하는 시가는 '불특정다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액'을 의미하며, 상속·증여재산의 가액은 시가평가가 원칙이다. 하지만 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격(이하 사례가액) 등이 확인되지 아니하면 법률이 정한 바에 따라 보충적평가방법으로 평가한다.

이에 따라 사례가액이 확인되는 경우와 그렇지 않은 경우에는 납부세액에서 큰 차이가 발생하였고, 일부 자산가들이 저평가된 꼬마빌딩 등 비주거용 부동산을 편법 증여 수단으로 악용하는 과정에서과세 형평성 논란이 제기되어 왔다. 이를 개선하기 위하여 국세청은 2020. 1. 31. 사례가액의 확인이 어려운 비주거용 부동산 등을 대상으로 보충적평가방법으로 신고하여 시가와의 차이가 크고, 고가인 부동산을 중심으로 과세관청이 별도로 감정평가를 거쳐 과세할 계획을 발표하였다.

감정평가사업의 시행으로 2020년~2024년 사이에 꼬마빌딩 896건을 감정평가하여 기존 신고액(5.5조원) 대비 75%가 증가한 가액(9.7조원)으로 과세하였다. 또한, 2025년에는 관련 예산을 대폭 확대하여 꼬마빌딩뿐만 아니라 고가 아파트와 단독주택까지 감정평가를 확대 시행하고 있다. 이에 따라 2025년 1분기에 국세청은 총 75건의 부동산을 감정평가하여 기존 신고액(2,847억 원)보다 87.8%가 증가한 가액(5,347억 원)으로 과세하였다. 국세청의 감정평가대상의 확대 방침 발표 이후에 납세자들은 상속·증여재산에 대해 자발적으로 감정평가하여 신고하는 납세자가 대폭 증가하였고, 2025년 1분기에 고가 부동산(기준시가 20억 원 이상)을 감정평가액으로 신고한 비율(60.6%)은 2024년(48.6%)에 비해 약 12%나 높아졌다.

그러나 과세 형평성을 보완하기 위하여 시행된 감정평가사업에도 문제점이 있다. 상속·증여재산을 평가할 때 적용하는 사례가액은 처음에는 평가기간 내에 해당 재산에서 발생한 사례가액만 시가로 적용하였다. 2005년부터는 평가기간 이외의 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간에 발생한 사례가액도 시가로 적용할 수 있게 하였다. 이후 2019. 2. 12. 「상속세 및 증여세법 시행령」을 개정하면서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 확인된 사례가액 외에, 평가기간이 경과한 후부터 법정결정기한까지 발생한 사례가액도 시가로 적용할 수 있게 하였다. 이러한 개정 이후에 국세청은 추가적인 법률 개정 없이 자체적으로 정한 기준에 따라 감정평가사업을 시작하였고, 그 이후에야 상속세 및 증여세 업무 전반에 관한 기본사항과 사무처리 절차를 규정한 상증세법 사무처리규정을 제정하여 시행하고 있다. 즉, 국세청의 감정평가사업은 구체적 기준도 없이 법률 개정이 아닌 국세청 훈령을 통하여 감정평가를 하도록 하고 있는 것이다. 이는 조세법률주의 원칙을 벗어나 납세자의 예측가능성과 법적안정성을 훼손할 우려가 있다.

2025년부터는 시가보다 현저히 낮은 가격으로 신고한 주거용 부동산과 비상장주식을 평가할 때 해당 법인이 보유한 부동산에 대해서도 감정평가사업을 시행하도록 함으로써 그 대상을 확대함에 따라 사례가액이 확인이 되지 않는 부동산에 대해서 감정평가를 하도록 유도하고 있다. 하지만 법률에 따르면 사례가액이 확인되지 않는 경우 상증세법 제60조 3항에서 정한 보충적평가방식을 따르도록 되어있다. 감정평가사업을 확대하는 일련의 조치로 인하여 상속・증여재산의 감정평가를 강제하게 되었기에 이러한 법률을 형해화(形骸化)하는 결과가 나타나고 있는 것이다.

또한, 감정가액은 「감정평가법」 제2조 제4호에서 규정한 감정평가법인 등이 평가한 가액으로만 제한하고 있어 부동산을 무상으로 받을 때 감정평가를 반드시 거쳐야 하는 새로운 협력의무가 부과되고 있다. 국세청에서는 감정평가비용 지출에 따른 징세비가 발생하고, 납세자도 감정기관에 의뢰할 수밖에 없어 강제로 납세협력비용을 지불할 수밖에 없다. 감정평가를 진행할 때 「감정평가법인 등의 보수에 관한 기준」에 따라 보수기준 요율표를 적용한 수수료가 발생한다. 예를 들어 부동산의 시가가 100억원인 부동산을 감정평가한다면 그 금액은 7,845,000원이고, 여기에 부가가치세(10%) 784,500원을 가산하면 8,629,500원이다. 또한, 둘 이상의 감정가액을 평균해야 하므로 총 17,259,000원의 납세협력비용이 발생한다.

아무런 법적 근거 없이 사무처리규정에 의한 감정평가사업은 법률을 솔선수범해서 준수해야 하는 과세관청이 효율적인 과세에만 치우쳐 본질적인 법체계를 허물고 있다는 사실을 묵과하고 있다. 현행 법률의 적용상 우선순위를 존중하기 위해서는 국세청 감정평가사업이 아닌 보충적평가방법을 보완하는 방식으로 수정되어야 하며, 이에 대한 대안으로 거래사래비교법을 활용한 비준가액을 제안한다.

공신력 있는 감정기관이 평가하는 감정평가방법은 감정평가에 관한 규칙 제2조 제7호에서 규정한 "거래사례비교법"을 통하여 주로 평가하는 것으로 알려져 있으며, 이는 상증세법 제61조 제1항 제2호에서 규정한 건물가액 계산 방식과 유사하다. 이 평가방법은 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정(事情補正), 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 방법이다. 이를 통하여 대상물건의 가액, 즉 비준가액을 산정할 수 있다. 구체적으로 건물에 대한 기준시가의 산정과 같이 행정 인프라를 통해 수집한 평가대상 재산과 유사한 재산의 사례가액을 활용하여 거래사례비교법을 통한 비준가액을 산정토록 해야 할 것이다.

또한, 거래사례가액을 통한 비준가액은 국세청에서 운영하고 있는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 거치면 객관성을 높일 수 있을 것이다. 국세청 평가심의위원회는 그 운영방법, 재산의 가액에 대한 시가인정 심의 기준, 비상장주식 평가방법 등을 정할 수 있고, 새로운 제도의 시행, 법령해석 등의 논의가 필요한 경우, 그 밖에 국세행정 집행 및 납세자 권리·의무의 이행에 중대한 영향을 미치는 경우에 대해 심의할 수 있다. 또한, 지방청평가심의위원회는 평가기간 이외의 기간에 발생한 사례가액의 시가 적용에 대한 심의 이외에, 당해 감정가액이 보충적평가방법으로 평가한 가액과 유사사례가액의 90%에 해당하는 가액 중 적은 금액(기준금액)에 미달하는 경우에 대해 재감정을 의뢰할 수 있다. 그리고 그 밖에 상속세 및 증여세와 관련한 재산의 공정하고 타당한 평가를 위하여 필요할 때에는 납세지 관할세무서장 및 지방국세청장의 자문에 응할 수 있다.

거래사례비교법을 활용한 비준가액을 평가심의위원회의 심의를 거친 감정가액으로 하여 시가로 적용한다면 과세의 객관화를 이룰 수 있다. 뿐만 아니라 국세청에서 감정평가사업을 위해 지출하는 연간 96억원의 징세비 절감은 물론, 납세자가 감정평가기관 등에 감정평가를 의뢰함에 따라 발생하는 납세협력비용도 동시에 해결할 수 있을 것이다.

 

김재은 세무사(세무법인 가나)

출처 : CPA뉴스(https://webzine.kicpa.or.kr)
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