◎ 부동산법인에 대한 과세동향

정부에서는 주택가격의 안정을 위해 다주택자가 주택을 취득할 때와 양도할 때 중과세를 시행하였다. 다주택자에 대한 중과세가 시행되자 이를 회피하기 위해 일부에서는 법인을 설립하고 그 법인이 주택을 취득하는 사례가 많이 발생하였다. 또한, 법인이 주택을 취득하고 그 주식을 자녀 등에게 이전하면, 주택을 자녀에게 이전하는 것과 같아 주식이동을 통한 부의 이전 수단으로 활용할 수도 있어 법인을 통한 주택 취득에 대해 많은 주목을 받게 되었다. 그랬던 것이 법인에게도 주택의 취득에 대해 취득세, 보유에 따른 종합부동산세 등의 중과세를 하게 되자 법인 명의로 취득하는 사례는 눈에 띄지 않는다.

법인 명의로 부동산을 취득하는 것은 부의 이전 또는 다주택자 중과세 회피목적에 이용되기도 하지만, 대부분 사업을 수행하는 과정에서 발생한다. 이런 과정에 법인에서 부동산을 취득하여 자산총액 중에 부동산 가액의 비율이 높은, 이른바 ‘부동산법인’에서 주식이동을 하는 것이 부동산 이전과 같아 세법에서는 일반법인과 구분하여 과세한다.

일반법인과 다르게 취급하는 이유는 부동산을 보유한 법인의 주식을 거래하면, 해당 법인의 부동산 소유 관계가 그대로 이전되는 효과가 발생하기 때문에 주식이동을 부동산의 취득과 양도와 같이 취급하게 된다.

한편, 지방세법에서도 토지 등과 같은 부동산의 취득에 대해 취득세를 과세하고, 법인의 경우에도 개인과 같이 취득세를 과세하지만, 해당 법인의 주식을 취득하는 것도 부동산의 취득과 같아 주식의 취득으로 법인의 지분율이 50% 이상의 과점주주가 되거나 과점주주의 지위에서 추가로 지분율이 증가하는 경우에 대해 간주취득세를 과세하기도 한다.

비상장주식을 평가할 때도 법인의 자산가액 중에서 토지·건물·부동산에 관한 권리의 합계액(이하 “부동산가액”이라 한다)이 자산총액의 50% 이상인 경우를 부동산과다보유법인이라고 구분하고, 일반법인은 수익가치에 더 큰 가중치를 부여하는 반면에 부동산과다보유법인에 대해서는 자산가치에 더 큰 가중치를 부여하기도 하며, 부동산가액의 비율이 자산총액의 80% 이상인 경우에는 자산가치로 평가한다.

양도소득세를 과세할 때에도 대주주에게는 원칙적으로 최고 25%의 세율로 과세하는 것과 달리, 특정주식에 해당하거나 골프장업 등을 영위하는 법인으로서 부동산가액의 비율이 자산총액의 80% 이상인 부동산과다보유법인 주식은 최고 45% 세율이 적용되는 기본세율로 과세하기도 한다.

이와 같이 부동산법인은 일반법인과는 많은 부분에서 차이가 있음에도 명확하게 구분하지 못하여 예상하지 못한 세금이 추징되기도 하고, 절세의 기회를 놓치기도 한다. 이에 따라 부동산법인의 구분, 평가방법, 절세요령 등에 대해 간략하게 정리한다.

◎ 부동산법인의 구분과 과세방법

세법에서 부동산법인은 일반법인과는 많은 부분에서 다른 취급을 하고, 적용하는 법률도 서로 다른 법률에서 다루고 있다. 주식에 대한 평가는 상속세 및 증여세법에서, 그 주식의 처분에 따른 양도차익에 대한 과세는 소득세법에서 규정하고 있다.

주식의 평가와 관련하여 비상장주식은 원칙적으로 1주당 순손익가치와 1주당 순자산가치 3과 2의 비율로 가중평균하여 계산한다. 반면에, 자산총액 중에서 부동산가액의 비율이 50% 이상인 부동산과다보유법인은 1주당 순손익가치에 2, 1주당 순자산가치에 대해 3의 비율로 가중평균하고, 부동산가액의 합계액이 자산총액의 80% 이상인 경우에는 1주당 순자산가치로 평가하도록 하고 있다.

이러한 평가방법에서 해당 법인이 보유한 자산총액과 부동산가액은 원칙적으로 상속세 및 증여세법에 따라 평가하지만, 부동산법인을 판정할 때는 소득세법을 준용하도록 함에 따라 원칙적으로 장부가액을 적용하되, 토지와 건물의 가액만은 장부가액과 기준시가 중 큰 금액을 적용하여 부동산의 비율을 산정하여 판정하게 된다.

양도차익에 대한 과세방법에 있어서도 부동산과다보유법인으로서, 특수관계인의 지분을 포함하여 해당 법인의 주식을 50% 이상 보유한 주주, 즉, 과점주주가 3년 이내에 50% 이상 처분하는 경우에는 특정주식이라고 구분하여 일반주식과 다르게 과세한다. 또한, 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」에 따른 골프장업ㆍ스키장업ㆍ휴양콘도미니엄업ㆍ전문휴양시설업 법인으로서 자산총액 중 부동산가액의 비율이 80% 이상인 법인의 주식에 대해서는 주식의 처분비율에 관계없이 부동산과다보유법인으로 구분하여 과세한다.

이러한 구분에 따라 일반법인의 주식을 양도할 때는 대주주의 경우에 최고 25%의 세율로 과세하는 데 반해, 특정주식 또는 부동산과다보유주식의 양도에 해당하는 경우에는 부동산의 양도와 같이 최고 45%의 초과누진세율로 과세한다.

일반법인과 부동산법인을 구분할 때 부동산가액의 비율은 원칙적으로 평가기준일 현재를 기준으로 하고, 평가기준일 현재 자산총액을 알 수 없는 경우에는 직전사업연도 종료일 현재의 자산총액을 기준으로 한다.

◎ ‘김완일 컨설팅 Team’의 절세조언: “부동산법인의 ‘주식’을 세법에서 ‘주식’으로 보게 하는 컨설팅” 필요

이상에서 살펴본 바와 같이, 일반법인의 주식을 양도할 때는 대주주에 해당하는 경우에는 최고 25%의 세율로 과세하고, 특정주식 또는 부동산과다보유주식에 해당하는 경우에는 최고 45%의 초과누진세율로 과세한다.

이러한 과세방법으로 부동산가액의 비율에 따라 부담하는 세금이 현저한 차이가 나게 되고, 이러한 차이가 나는 과세방법은 원칙적으로 평가기준일 현재를 기준으로 하고 있다. 이러한 점 때문에 평가기준일을 전후하여 조세를 회피하는 시도를 할 수도 있다.

세법에서는 이를 방지하기 위해 양도일부터 소급하여 1년이내의 기간 중에 차입금 또는 증자 등에 의하여 증가한 현금, 금융재산과 대여금은 자산총액에서 제외하도록 하고 있다.

그럼에도, 이러한 기준을 충족하면서 부동산의 비율을 조절할 수 있다면, 수익가치와 자산가치의 적용비율과 같은 평가방법과 그 결과에 따른 세금도 크게 달라지게 된다. 결국, 부동산의 비율이 50% 또는 80%의 경계에 있는 법인의 경우 ‘전략과 관리’를 통해 거래에 따른 세부담이 획기적으로 낮아질 수도 있다.

이러한 효과는 부동산을 처분하는 것으로 판단되는 상황이 주식을 처분하는 것으로 적용받을 수 있기 때문이다. 결국, 부동산법인의 ‘주식’을 세법이 일반법인의 ‘주식’으로 보게 하는 것이다.

김완일 컨설팅Team의 경험으로는, 부동산법인의 주식거래는 주식평가의 문제, 처분의 시기와 방법, 재무적 비율 등을 고려하여 거래전략을 수립하면, 절세효과를 얻을 수 있다. 이러한 방법으로도 해결이 어려울 때는 분할이나 합병 등으로 새로운 방법을 선택할 수도 있다.

부동산법인도 회사법의 적용을 받으니 회사법을 활용한 절세전략은 열려있다고 보아야 한다.

[김완일 세무사 프로필]

△ 세무법인 가나 대표세무사
△ 주식평가연구원장
△ 국회입법조사처 국민공감입법혁신위원
△ 서울지방세무사회장 역임
△ 기재부 세제실 국세예규심사위원회 위원 역임
△ 국세청 비상장주식평가심의위원회 위원
△ 서울지방국세청 재산평가심의위원회 위원 역임
△ 한양대학교 겸임교수 역임
△ 한국세법학회·한국지방세학회 부회장 역임
△ 코스닥협회 자문위원회 위원 역임
△ '비상장 주식평가 실무' 저자

[절세가인] ‘부동산법인의 절세’, 아직 세 가지는 남아 있다 < 기고 < 오피니언 < 기사본문 - 세정일보 [세정일보] 세정일보 (sejungilbo.com)