[절세가인] 2% 부족한 매매사례가액 ‘서비스’

• 유사사례가액 적용 현황

과세당국에서는 2004년부터 아파트와 같은 재산을 평가할 때 해당 재산과 유사한 다른 재산의 사례가액이 있을 때에는 이를 시가로 적용하도록 하였다. 해당 재산과 관련된 사례가액이 있는 경우와 그렇지 않는 경우에 따라 납세자간 부담세액에서 차이가 발생되기 때문에 공정과세를 위해 평가기간 내에 평가대상재산에 거래가 없는 경우에도 유사한 재산에 대한 사례가액이 있으면 이를 시가로 적용하도록 한 것이다.

그동안 납세자는 아파트와 같은 상속·증여재산과 관련된 유사사례가액을 확인하기 위하여 다양한 노력을 하여도 사례가액을 확인할 수 없어서 기준시가로 신고한 경우가 많았다. 이에 대해 평가대상재산과 유사한 다른 재산의 사례가액에 대해 정보를 독점하고 있는 과세관청에서는 유사사례가액이 확인되기만 하면 그 가액을 적용하여 과세함에 따라 납세자와의 마찰이 계속되어 왔었고, 유사사례가액을 확인할 수 없는 납세자는 과세관청의 결정에 대해 불복청구를 개별적으로 진행했지만 세법에 정한 요건대로 과세한 경우에는 적법한 것으로 결정되어 왔다.

이러한 문제점을 개선하기 위해 필자는 유사한 재산의 사례가액이 존재하는지를 납세자가 확인하는 것은 현실적으로 불가능하므로 납세자의 신청에 의하여 과세관청에서 조회해 줄 것을 논문과 보고서 등을 통하여 발표하기도 하였다. 과세당국에서도 그동안 수차례에 걸쳐 개선을 하기는 하였으나 완전하게 보완되었다고 할 수 없다.

다행히 최근 국세청에서는 납세자에게 재산평가를 편리하게 하도록 하기 위해 국세청 홈택스에서 유사매매사례가액 정보를 제공하고 있고, 이 정보에는 평가대상주택의 기준시가와 유사한 재산의 매매사례가액과 기준시가 등을 제공하고 있다. 다만, 제공되는 정보는 조회일과 시차가 있어 조회한 날로부터 약 2개월 내 유사재산 매매사례가액은 시간제약상 부득이 제공되지 못하며, 과세관청의 상속․증여세 처리 시 다른 사례가액 등으로 결정될 수 있는 것으로 안내하고 있다. 또한 유사매매사례가액을 조회하여도 출력물에는 조회한 날짜 표시도 없어 납세자가 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고하는 날에 조회를 하여 신고를 하여도 그 근거를 제시할 수 없다.

한편 국토교통부 실거래가 공개시스템에서는 국세청 홈텍스보다는 조기에 확인할 수 있다는 장점이 있다. 그러나 정보의 내용은 구체적이지 않고 같은 평형별로 거래된 부동산의 층별 정보와 매매가액 정도를 제공하고 있어 세법에서 정하는 사례가액이라고 할 수 없다.

이와 같이 과세당국에서는 해당 평가대상재산과 관련한 사례가액을 적용하여 공정과세를 하고자 다양한 노력을 기울이고 있지만 아직까지 정착되지 못한 것으로 보여진다. 이러한 점을 고려하여 상속·증여재산을 공정하게 평가하기 위해 유사사례가액의 적용과 관련된 법령과 개선과제, 절세방안을 정리한다.

• 유사사례가액 적용 규정

상속·증여재산을 평가할 때 원칙적으로 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우에는 그 사례가액을 적용하고, 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 적용할 수 있다. 그 뿐만 아니라 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 사례가액이 있는 경우에는 해당 가액을 시가로 보도록 규정하고 있다.

유사사례가액을 적용하는 유사성의 기준은 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있고, 평가대상 주택과 주거전용면적의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 5% 이내이며, 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 5% 이내 이어야 한다. 이러한 규정으로 같은 공동주택단지 내에 같은 평형의 사례가액은 대부분 유사사례가액에 해당된다고 할 수 있다.

해당 재산과 유사한 재산의 사례가액을 시가로 적용할 때 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용하고, 상속세나 증여세 과세표준 신고일 이후에 발생된 사례가액은 적용하지 아니한다.

• 절세전략

평가대상재산과 유사한 재산의 사례가액을 시가로 적용하도록 한 규정은 시행한지 10여년이 경과하였으나 정착하는 과정에 납세자와 과세당국 사이에 많은 분쟁이 발생하였고, 이를 개선하기 위해서 과세당국에서 다양한 노력을 하였으나 여전히 미완성 상태라고 할 수 있다. 그동안 평가기준일을 전·후하여 발생한 사례가액을 확인하는 데는 많은 어려움이 있었으나 다행히 국세청 홈택스에서 유사사례가액을 확인할 수 있어서 다행스럽게 생각된다.

그러나 홈택스에서 제공되는 정보는 평가기준일과 2개월 이상의 시차를 두고 있어서 요즘처럼 가격이 요동치고 있는 경우에는 무의미할 수 있다. 반면에 국토교통부 실거래가 공개시스템에서는 비록 구체적인 동 호수는 명시하지 않고 있어서 유용성이 떨어진다고 할 수도 있지만 같은 평형별로 거래된 부동산에 대한 거래 월별 10일 단위로 층별 정보와 거래가액을 제공하고 있다.

한편 해당 재산과 동일한 공동주택단지 내에 있으면, 동일한 단지 내에서는 평형별로 면적이 5% 이상 차이가 나는 사례는 흔하지 않고, 공동주택에 대한 기준시가의 차이도 5% 이상 발생하는 것은 쉽게 찾기 어렵다. 그런 의미에서 보면 아직도 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 제공하는 정보를 확인하여 신고하는 것이 분쟁 예방에 도움이 된다.

따라서 요즘처럼 일부지역의 공동주택가격이 폭등하고 있는 지역에 소재한 재산을 평가할 때는 새로운 유사한 매매사례가 발생하기 전에 조기 신고하는 것이 절세에 도움이 된다.

김완일 세무사  (sejungilbo)